Allmänt om föreningen

BRF Tjädern nr 7, som har två adresser - Sibyllegatan 40 och Tyskbagargatan 7, upplåter 26 lägenheter och 6 lokaler med bostadsrätt. Den totala upplåtna ytan är 2033 kvm, fördelat på lägenheter 1769 kvm och lokaler 264 kvm enligt följande:

Underhållsstatus m.m.

Fastigheten är väl underhållen. Till grund för underhållsarbetena ligger en långsiktig reparations- och underhållsplan som årligen uppdateras och som enligt föreningens stadgar årligen ska delges medlemmarna skriftligt. Byggnadens avloppsstammar, fem köks- och fem badrumsavloppsstammar, byttes ut under åren 1995 - 2006, en stam per år. Först byttes stammarna i köken och därefter stammarna i badrummen. Samtliga badrum har renoverats. I samband med stambytena försågs lägenheterna och lokalerna även med VVC och nya elstigare. Alla elmätare finns numera i källaren och i lägenheter och lokaler finns automatsäkringsskåp. Elcentralens gamla servicer har bytts ut till ny modern utrustning vilka uppfyller de myndighetskrav som gäller för elcentraler.

Resultatet av radonmätningen 2017 visade på mycket låga värden varför inga åtgärder behöver vidtas. Nästa radonmätning ska göras under 2025.

Den lagstadgade energideklarationen har upprättats under 2018 och registrerats hos Boverket. Resultatet blev att byggnadens energiprestanda blev 56 kWh/kvm och byggnaden placerades därför in i energiklass D. Vid den förra energideklarationen 2008 blev resultatet 149 kWh/kvm. En orsak till den kraftfulla minskningen är bl.a. installationen av en bergvärmeanläggning med elspets. Nästa energideklaration ska göras under 2028.

Den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK) har genomförts under 2018 och byggnadens ventilationssystem som är självdrag fick godkänt. Nästa OVK ska göras 2024. Under 2018 monterades dessutom 45 spaltventiler in i fönsterkarmarna i lägenheterna i syfte att förstärka friskluftsventileringen i dessa. Samtliga ventilationskanaler (från-och tilluft) i lägenheterna har rengjorts.

För att sänka energiförbrukningen i fastigheten samt inte minst kostnaderna för uppvärmning har föreningen installerat bergvärme. Borrtillstånd erhölls av Miljöförvaltningen i september 2009 och arbetet med borrningen av de totalt sex hålen om vardera 300m djup, tre st på trottoaren vid Sibyllegatan 40 resp. tre st på Tyskbagargatan 7 gjordes under sommaren 2010. Den 5 oktober 2010 övergick föreningen till bergvärme och i samband med detta avslutade föreningen sitt fjärrvärmeabonnemang. Vid mkt kall väderlek stöttas värmepumparna med el. Den totala elförbrukningen i fastigheten för 2022 blev ca 130 500 kWh (2021 ca 139 000 kWh) varav bergvärmeanläggningen stod för ca 123 600kWh (2021 ca 132 500 kWh). Den totala elkostnaden 2022 för uppvärmning av varmvatten i element (radiatorer) och i vattenkranar samt el i allmänna utrymmen som trapphus och tvättstuga blev ca 203 143 kr (2021 ca 202 431 kr). Föreningen har ett fast treårsavtal hos Fortum med bundet elpris om 36,9 öre för perioden 1 juni 2020 -31 maj 2023.

Under våren 2012 byttes 27 st gamla lägenhetsdörrar i trä ut mot nya säkerhetsdörrar (inbrott-, brand- och ljuddämpningsklassade) och de nya dörrarna fick samma profil på utsidan som de gamla så att den gamla charmen bevaras i trapphuset. Kostnaden för installationen, ca 650 000 kr, stod föreningen för. Under 2013 genomfördes en statuskontroll VVS i föreningens lägenheter och lokaler. Vid kontrollen besiktigades bl.a. disk- och tvättmaskiners anslutningar i kök och badrum samt blandare. Resultatet och vidtagna åtgärder efter kontrollen anmäldes till föreningens försäkringsbolag vilket resulterade i en sänkning av försäkringspremien.

Under våren 2015 genonfördes en brandskyddskontroll i föreningens allmänna utrymmen (vind, källare och trapphus). Detta resulterade i en anmärkning rörande en brandtätning efter en kabelgenomföring på vinden vilken har åtgärdats.

Under hösten 2015 genomförde Miljöförvaltningen ett tillsynsbesök i föreningens fastighet för att inspektera egenkontrollen vilken alla brf och övriga fastighetsägare måste följa. Miljöförvaltningens slutliga bedömning blev att brf Tjädern 7 har mycket goda förutsättningar för en fungerande egenkontroll och att den idag bedrivs på ett bra sätt. Såväl brandskyddskontrollen som Miljöförvaltningens besök har anmälts till föreningens försäkringsbolag vilket resulterade i oförändrad premie under 2016 och en fortsatt låg premie.

Våren 2015 anmälde styrelsen till Trafikkontoret föreningens intresse att om möjligt få bidrag till bullerdämpande innerglasrutor i lägenhetsfönster mot Sibyllegatan och Tyskbagargatan. Efter en genomförd bullermätning i en lägenhet  mot Sibyllegatan resulterade detta i att föreningen blev bidragsberättigad för utbyte av innerglasrutor i 48 av 72 fönsterpartier mot gatan. Efter beslut på föreningsstämman 2016 att samtliga innerglasrutor skulle bytas till 8,6 mm Stratofonglas som är ett isoler/energiglas påbörjades utbytet innan sommaren 2016 och var avslutat våren 2017. I december 2016 erhöll föreningen 76 000 kronor i bidrag av Trafikkontoret.

Efter beslut på föreningsstämman 2015 att modernisera tvättstugan genomfördes detta arbete i början av 2016. Bl.a. inköptes två nya energisnåla tvättmaskiner och en ny torktumlare in.

Under hösten 2016 genomfördes stamspolning i alla köks- och badrumsavloppsstammar i lägenheter och lokaler samt liggande stammar i källaren vilket anmälts till föreningens försäkringsbolag Brandkontoret.

Under 2017 högtryckstvättades taket och därefter ommålades det helt. Utöver detta sågs taksäkerheten över vilket bl.a. resulterade i att nya gångbryggor och lejdare monterades. Föreningen uppfyller nu de myndighetskrav som gäller för takarbeten. Under hösten 2017 byttes stuprännorna (4 st) mot Sibyllegatan och Tyskbagargatan. Likaså målades entrén Sibyllegatan 40 om och nya entrémattor köptes in.

Under 2018 målades bl.a. fasadplåten på gaveln mot Tyskbagargatan 9 om och ett antal mindre underhållsarbeten utfördes i byggnaden.

För att slippa lufta byggnadens element har under 2019 en undertrycksavgasare som suger ut luften ur värmesystemet installerats på värmeledningarna i källren. Utöver detta har även ett filter monterats där så att smutspartiklar i värmesystemet inte sätter igen elementen. Vidare har trapphuset T-7 bättringsmålats och nya takrosetter har satts upp på våningsplanen. Marmorgolven i båda trapphusen, såväl trappsteg som våningsplan, har grundligt rengjorts och därefter polerats upp. Den gamla fjärrvärmeanläggningen från 1970-talet har tagits bort eftersom föreningen inte längre använder fjärrvärme.

Under 2020 har köksavloppsstammarna spolats och entrédörrarnas utsidor renskrapats och lackats. Ett nytt torskåp har anskaffats då det ålderstigna torksskåpet gjort sitt. Styrelsen ser f.n. inga kostnadskrävande underhållsåtgärder inom den närmaste tiden.

Under våren 2021 gjordes det gamla styrelserummet om till sex nya källarförråd samtidigt som utrymmet där gamla tvättstugan låg iordningställdes till nytt styrelserum. Vidare har ett grenrör för avlopp till en av lokalerna bytts ut. Utöver det har vissa lokalfönster bättringsmålats och andra mindre underhållsåtgärder utförts.

Under 2022 har gårdsbrunnarna rensats ochstenplattorna på gården högtrycksspolats. För att kunna nyttja sopskjulet på ett bättre sätt så har dess tak höjts upp. Förberedelser för utbytet av en ca 44 meter lång kallvattenledning i källaren till kopparrör har gjorts under 2022 och utbytet skedde under februari 2023 till en kostnad av ca 155 000 kr. I samband med detta byttes även byggnadens vattenmätare för inkommande vatten ut. Då matavfallshantering blir obligatoriskt för alla fastighetsägare inklusive bostadsrättsföreningar från den 1 januari 2023 inleddes under vintern 2022 en försöksverksamhet i föreningen med att sortera ut matavfallet vilket nu permanentats. Under hösten 2023 genomfördes stamspolning av alla köks- och badrumsavloppsstammar.

Ekonomi m.m.

Föreningens ekonomi är bra. Den totala låneskulden den 31 december 2024 var 2 950 000 kr. Räntan på föreningens lån omsattes under april 2024 till rörligt 3 mänader. I samband med detta gjorde föreningen en extra amortering om 250 000 kr vilket innebär att föreningens totala skuld 1 juni 2024 är 2 950 000 kr. Föreningen har inga hyreslägenheter eller hyreslokaler som kan generera extra medel men däremot har föreningen en vind som inte gjorts om till lägenheter utan innehåller idag ett antal vindsförråd. Vinden har en bruttoyta om ca 430 kvm med bedömd boendeyta ca 340 - 350 kvm. Den sammanlagda vindsytan har idag ett betydande marknadsvärde vid en framtida avyttring. Detta innebär att föreningen, som idag har en låg skuldsättning och många stora underhållsåtgärder gjorda, står sig starkt ekonomiskt inför framtiden. I dagsläget finns inga planer på att avyttra vinden utan den ska ses som föreningens långsiktiga sparkapital. Föreningen äger dessutom marken om 476 kvm vilket innebär att ingen tomträttsavgäld behöver betalas till kommunen. Föreningen tillämpar linjär avskrivning.

Årsavgiften höjdes den 1 januari 2025 med 10% efter att ha varit oförändrad sedan 2013. Idag är årsavgiften ca 550 kr/kvm för bostadsrättslägenheter och ca 686 kr/kvm för bostadsrättslokaler. Oförändrade avgifter gäller tills vidare.

Föreningen har under 2018 inhämtat medlemmarnas samtycke till hur personuppgifter hanteras i föreningen (GDPR).

Med anledning av förändringar i lagen om ekonomiska föreningar omarbetades föreningens stadgar från 2008 under 2017/2018 och antogs enhälligt på den ordinarie föreningsstämman respektive på en extra föreningsstämma våren 2018. I juni 2018 skickades de nya stadgarna in till Bolagsverket och dessa blev registrerade hos Bolagsverket 2018-08-31.